업데이트일 : 2022/11/22
들어가며
전세 사기가 몇십 년 째 계속되고 있지만, 법은 아직도 제자리이며, 국가는 세금까지 받아가며 오히려 전세 사기를 부추기는게 아닐까 정도로 법도 허술하고 전세 세입자에 대한 보호는 전혀 없습니다
몇 천부터 몇억까지 하는 전세금을 임대인이 돌려주지 않아 많은 전세 세입자들이 안 좋은 선택까지 하는 지경인데 몇십년 째 이런 부분을 절대 국가가 나서지 않고 있습니다
전세 세입자가 전세금을 지키기 위해 등기부등본,국채 등 임대인 신상을 알아야하고 전세금을 돌려받지 못하면 민,형사상 소송까지 진행해야 합니다
문제점
아래 나열된 목록이 전세 세입자가 전세를 계약할 때 엮여있는 많은 이해 관계자들입니다 하지만 문제 발생 시 아무도 책임지지 않으려 하고 개인에게 책임을 전가하게 됩니다
이제부터 용어를 정리해서 전세 세입자를 임차인, 전세를 내놓는 사람을 임대인으로 지칭하겠습니다
- 정부 – 전세 계약을 통한 세금, 전입신고,확정일자 등 수수료를 받지만, 임차인이 피해 발생 예방 및 발생 시를 위한 법적 보호 절차를 내놓지는 않음
- 부동산 중계인 – 법정 중계 수수료를 받지만 임차인이 피해 발생 시 그에 대한 책임은 없고 심지어 임대인과 짜고 사기에 가담하기까지 함
- 임대인 – 착한 임대인도 있지만 작정하고 사기치는 임대인들이 존재하며 그들은 임차인의 보증금을 애초에 돌려줄 생각조차 없는 악질임
- 은행 및 금융기관 – 임대인의 건물을 담보로 돈을 빌려주며, 문제 발생 시 임차인보다 항상 구제 우선순위에서 유리한 순위에 있음
- 등기소 – 임대인 건물 내용 변동 시 서류 상 확인만 하며 임대인이 위조한 서류조차 형식적 절차로 확인하기에 이 후 문제 발생 시 형식적 절차라는 명목하에 책임지지 않음
공신력 있는 기관인지 의문임 - 전세보증보험기관 – 허그,주택보증공사 등 여러 보증보험 기관이 있는데, 처음 계약 당시 약관도 제대로 안내 안해주면서 나중에 문제 발생하면 약관을 분석해서 보증금 지급에
소극적인 태도를 취하거나 지급을 거부해버리기 때문에 그들이 요구하는 모든 조건이 일치하는지 세입자가 하나하나 약관을 어떻게든 찾아서 확인해봐야 함
임차인의 편은 사실 존재하지 않습니다
부동산 중계인도 처음에 계약을 따내기 위해 온갖 감언이설로 전세보증금은 안전하다,
융자금(임대인이 건물 담보로 은행에 빌린 돈) 얼마 안된다, 보증보험이 해결해줄거다 하는데
계약 끝나고 문제 발생하면 알아서 해결하라고 합니다
이게 왜 가능하냐면 법 자체가 피의자들에게 솜방망이 처벌이며, 부동산 중계인은 계약만 성공하면 이 후 책임을 지지 않기 때문입니다
부동산 중계인도 전세금을 안돌려줄지 몰랐다 해버리면 그만이기 때문입니다
이제 하나하나 설명하면서 전세 계약 시 예방해야 할 항목들을 설명해보겠습니다
예방 항목
등기부등본이 뭔가 많으면 피한다
등기부등본 상에 융자도 걸려있고, 깨끗하지 않으면 걸러야 합니다
아니면 계약금 지급 시 특약사항을 써서 융자를 모두 지울 시 계약하겠다고 주장해야 합니다
부동산 중계인이 융자금 이 정도면 괜찮다, 융자 없는 집 없다 라고 한다면 한 귀로 흘리시기 바라며, 다른 집을 알아봅시다
임대인이 국세 체납이 있으면 피한다
등기부등본에도 나와있지 않습니다 국가에 돈을 빌린 사람이기 때문이며, 국세를 안갚았을 시 국가는 소유 건물을 경매로 빚을 갚게 되는데 국세 체납 시작일이 임차인의 계약일보다 항상 앞서기 때문에 경매금에서 1순위로 국세를 먼저 갚게 되고 후순위로 임차인이 남은 금액을 가지기 때문에 전세금에 일부를 손해 볼 수 밖에 없습니다
부동산 중계인에게 국세완납증명서를 요구해야 하며, 임대인에게도 부동산 중계인이 알려야 하며 이는 당연한 임차인의 권리 행사입니다
이를 부동산 중계인 또는 임대인이 피하거나 거부 시 계약하지 않을 것을 권장합니다
임대인의 직업이 안정적이어야 한다
가장 이상적인 임대인의 직업은 수입이 일정하고, 직종이 안정적인 것이 좋습니다 문제 발생 시 잠수를 타거나 하지 않기 때문입니다
하지만 개인정보보호법 때문에 알아보기 쉽지는 않습니다
임대차 계약서 특약사항 필수 입력한다
법이 임차인에게 보호해주지 않는 대표적 사례입니다
임차인이 전세 입주 당일 최종적으로 등기부등본 깨끗한지 확인하고 임대차 계약서 작성과 전세금 잔금을 납부하고 이사를 진행하고 바로 동사무소에 전입신고와 확정일자까지 받습니다 하지만 같은 날 임대인이 그 계약 건물을 담보로 근저당으로 돈을 빌리고 안 갚을 경우 임차인의 전세금보다 은행 근저당이 우선순위로 보호받게 됩니다
경매로 임대인의 건물이 넘어가고 경매금에서 1순위로 은행이 빌려준 돈을 먼저 받고 후순위로 임차인이 남은 금액을 가져가게 됩니다
그렇기 때문에 특약사항에 넣습니다
계약 당일 임대인은 근저당 설정을 하지 못하며 위반 시 계약은 무효가 되며, 임차인의 손해액 전부 임대인은 반환해야 한다
하지만 이렇게 특약사항에 넣더라도 작정하고 사기 친 임대인을 법적으로 처벌하려면 결국 민형사 소송을 진행해야 합니다
